Как правильно выбрать квартиру для инвестиций?

Какие бы заманчивые варианты вложения капитала не предлагал современный финансовый мир, люди не перестают инвестировать в недвижимость. Торговые площади, офисные центры, гостиницы – удел профессиональных игроков рынка, а для обывателей гораздо понятнее и привычнее сфера жилой недвижимости. Аналитики отмечают: если до кризиса популярным методом получения дохода было вложение средств в квартиру на «нулевом цикле» (с последующей продажей после сдачи дома), то сейчас набирает обороты рентный подход. Квартиры покупают с целью их дальнейшей сдачи в аренду.

«Мелкие, но по три, большие, но по пять»

Жилая недвижимость в Москве распределена по сегментам:

• эконом-класс;
• Бизнес-класс;
• Элитное жилье;
• Апартаменты;
• Дома.

Последний вариант используют для инвестиций нечасто: сдать коттедж сложнее, чем квартиру. Понятно, что вложений в жилье эконом-класса меньше, чем в «элитку», но и доходность здесь ниже. Однокомнатная квартира на окраине Москвы обойдется в 4 млн рублей. Арендная плата в месяц составит при этом около 20 тыс. рублей. Квартира бизнес-класса стоит в 2-2,5 раза дороже, но и стоимость аренды увеличится вдвое. Поэтому перед людьми, планирующими получать стабильный и высокий рентный доход, возникает дилемма – приобрести несколько дешевых квартир или же сосредоточиться на дорогом сегменте. Необходимо учесть, что следить за одной-двумя квартирами проще, чем за десятью, разбросанными по разным районам.

Транспортная доступность

Чем ближе к метро, тем дороже квартира. Это правило применимо и к аренде жилья. Добропорядочные арендаторы ищут жилье в районе своей работы, школ, детских садов, поэтому в первую очередь рассматривают дома с хорошей транспортной доступностью. В этом отношении привлекательны варианты покупки новостроек в районах, где в ближайшее время откроются новые станции метро. После запуска станции стоимость такого жилья резко возрастает.

Близость крупных автомагистралей тоже положительно влияет на выбор – но дорога не должна проходить прямо под окнами. Дом должен быть оснащен подземной или хотя бы наземной парковкой – редкий автомобилист захочет парковать машину в километре от дома.

Окружение

Хорошим районом считается тот, где нет промышленных предприятий, зато поблизости расположены парки или лесопарковые зоны. Второй момент – развитая социально-бытовая инфраструктура:

• Детские сады и школы;
• Круглосуточные магазины и торговые центры;
• Медицинские клиники, больницы, аптеки;
• Фитнес-центры;
• Кинотеатры, клубы и тд.

Третий момент – безопасность. Если дом и территория находятся под охраной, комфортность проживания увеличивается.

Отделка и меблировка

В бюджетном сегменте достаточно обойтись косметическим ремонтом квартиры и лаконичной меблировкой: кухня, плита, холодильник, стиральная машина. Дорогой ремонт в «хрущевке» не оправдан: он лишь незначительно увеличит стоимость аренды. Если планируется расставить мебель в других комнатах, выбирайте нейтральный современный стиль – стенка времен СССР отпугнет арендатора еще при входе. В дорогих квартирах ремонт должен быть соответствующим: ровные стены и пол, премиальные материалы и сантехника. Вложения в капитальный ремонт оправданы – изменить интерьер можно в любое время, переклеив обои или поменяв напольное покрытие.

Элитная недвижимость: квартиры hautecouture

Если бюджетная квартира – это платье из магазина, то элитное жилье лучше сравнить с костюмом от кутюр. Люди, которые готовы платить немалые деньги за аренду недвижимости deluxe класса, чрезвычайно придирчивы.

Основные преимущества дорогих квартир:

1. Транспортная доступность и хорошее месторасположение жилого комплекса, наличие парковочных мест.
2. Ухоженный закрытый двор с детскими площадками, презентабельный подъезд, круглосуточная охрана, консьерж-служба.
3. Развитая внутренняя инфраструктура: в ЖК или шаговой доступности расположены все необходимые учреждения.
4. Респектабельное соседство. Риск жить за стенкой с «нежелательным контингентом» здесь минимален.
5. Новая инженерия. Элитные ЖК обслуживаются профессиональными управляющими компаниями: любая авария устраняется оперативно.

Какую отделку предпочитают арендаторы?

На рынке представлены разнообразные варианты, однако проще будет сдать квартиру, оформленную в классическом или минималистском стиле. Предпочтительно оформление натуральными материалами – дерево, плитка, паркет, мозаика. Варианты «дворцовой роскоши» - интерьеров в стиле барокко и ампир – тоже привлекают внимание, но требуют ювелирного дизайна, чтобы не скатиться в нежелательную помпезность.

Как правильно сдавать жилье в аренду

Существуют два «классических» варианта: давать объявление и показывать квартиру самостоятельно, или поручить это агентству недвижимости. Второй вариант – платный. В стоимость услуг входит подготовка договора найма. Для собственников элитной недвижимости задача усложняется. Во-первых, далеко не каждое агентство работает с элитным сегментом. Во-вторых, представительские квартиры часто арендуют иностранцы, поэтому требуется сопровождение переводчика (и перевод текста договора).

Выход из положения – отдать квартиру в управление компании, специализирующейся на премиальной недвижимости. Стоимость таких услуг составляет 10-15% от арендной платы, при этом консультанты самостоятельно решают все возникающие проблемы, ведут переговоры с арендатором и следят за состоянием квартиры. В свою очередь, арендатор может обратиться к брокерам практически с любой просьбой – подобрать домашний персонал или школу для ребенка. Правда, за дополнительную плату.