Элитная недвижимость и ФЗ 214: прогнозы рынка

Опубликовано 1 ноября 2019

Что будет с рынком жилой недвижимости России? Этот вопрос волнует и покупателей, и девелоперов. Рост цен на квартиры и достаточно высокий спрос подтверждают опасения: покупатели считают, что защита их прав одновременно приведет и к увеличению стоимости жилья. Между тем, эксперты сегмента элитной недвижимости полагают, что работа через эскроу-счета не слишком повлияет на дорогостоящие объекты – большинство девелоперов и так строят «элитку» с использованием банковских займов.

История вопроса

ФЗ 214 был принят в 2004 г, позже в него неоднократно вносились изменения и дополнения. В 2017 г Дмитрий Медведев высказал мнение, что ДДУ являются пережитком прошлого и призвал отказаться от них в пользу ипотеки. Правительством были разработаны три этапа перехода к новой схеме строительства.

  1.       До 30.06.18 – подготовка нормативно-правовой базы.
  2.       С 01.07.18 по 30.06.19 – переходный период (использование ДДУ напрямую с застройщиком наряду с механизмами эскроу-счетов).
  3.       С 01.07.19 по 31.12.20 – полный переход на эскроу-счета и/или специальные счета.

Ожидается, что к концу последнего периода доля договоров, заключенных по эскроу-счетам, достигнет почти 100% значения.

Изменения для девелоперов и покупателей

Новеллы 2018 направлены на ужесточение требований к застройщикам и использованию ими денежных средств дольщиков.

  1.       Появилось понятие «специализированный застройщик»: это ООО или АО. Компания должна работать на рынке недвижимости не менее 3-х лет и иметь разрешения на ввод в эксплуатацию не менее 10000 м2 домов. Вся проектная декларация, сведения о руководителях, бухотчетность и аудиторское заключение должны быть в открытом доступе в Единой информационной системе.
  2.       Собственные средства компании-застройщика должны составлять не менее 10% от стоимости проекта. Совокупный размер авансовых платежей – не более 30% от проектной сметы. Запрещено выпускать ценные бумаги за исключением акций.
  3.       Введен принцип «1 застройщик – 1 разрешение на строительство». Нельзя направлять средства дольщиков на строительство других зданий.
  4.       Застройщик должен выплатить 1,2% от каждого ДДУ в специальный компенсационный фонд. Это своеобразная альтернатива страховым компаниям.

Новая редакция ФЗ 214 в 2019 фактически отменяет долевые договоры. Денежные средства покупателей квартир будут аккумулированы на эскроу-счетах банков: их можно будет снять, если задержка сдачи объекта превысит 6 месяцев. Для всех девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок.

Что будет с ценами на новостройки после 1 июля?

Очевидно, что свои возросшие затраты на строительство – а точнее, на обслуживание банковских кредитов – застройщики переложат на плечи дольщиков. Никто не будет работать себе в убыток. На деле это привело к росту цен в 10-20% на стадии котлована. При этом готовое жилье пока существенно не подорожало. Ряд крупных девелоперов заявил о приостановлении проектов: компании хотят убедиться, что рынок недвижимости справится с таким потрясением.

«Элитка» пострадает в меньшей степени

Долевое строительство элитной недвижимости в 2019 существенно не изменится, считают эксперты. Во-первых, крупных проектов в премиальном сегменте очень мало - застройщики возводят клубные дома, а не целый жилой квартал многоквартирных зданий. Поэтому и рисков здесь гораздо меньше. Во-вторых, элитная недвижимость – удел крупных и авторитетных девелоперов, которые финансово состоятельны. В-третьих, строительство «элитки» и так производится за счет заемных средств: на нулевой стадии здесь приобретают жилье не более 15% покупателей. А значит, эскроу-счета для компании-застройщика не станут шоком.

Особенность элитного сегмента – рост покупательского спроса по мере готовности объекта. Покупатели не готовы платить высокую цену за проект на бумаге и хотят «вживую» увидеть квартиру повышенной комфортности. Поэтому долевое участие здесь – вопрос второстепенной важности.

 

#Новости

Проблемные ЖК будут достроены

РБК: Госдума приняла законопроект о  достройке проблемных жилых комплексов. Теперь регионы смогут создавать НКО (некоммерческие организации) для решения этой проблемы. В качестве источника средств при этом выступят компенсационный фонд, федеральный и региональный бюджеты, муниципалитет. Реестр таких проблемных объектов будет находиться во всеобщем доступе и регулярно обновляться.

Закон решает и проблему двойных продаж: квартира будет закреплена за тем покупателем, ДДУ которого первым зарегистрирован в ЕГРН. Пострадавшая сторона получит компенсационные денежные выплаты. Это правило распространяется на места в паркинге и келлеры.

Перевод в нежилой фонд: отдельный вход и согласие соседей

Такие условия диктует новый Закон, принятый Госдумой России. Разработка проекта связана с проблемой размещения мини-гостиниц и хостелов в многоквартирных домах. Теперь, чтобы подобные объекты могли продолжить функционировать, необходимо оборудовать их отдельным входом и получить согласие жильцов – причем от владельцев соседних квартир – в письменной форме.

Между тем эксперты отмечают, что стоимость жилья, расположенного по соседству  с хостелами или магазинами, падает на 10-20%. Так что добиться согласия на размещение гостиницы или объекта ритейла будет не так-то просто. К тому же по жалобам жителей на шум и другие нарушения могут быть организованы внеплановые проверки.

Источник: РБК

Где строят больше всего элитных домов

Тройка лидеров по росту объемов предложения среди столичных районов выглядит так:

  1.       Остоженка-Пречистенка. Здесь сконцентрированы самые дорогие квартиры в Москве, и предложения в районе «Золотой Мили» всегда были редкостью, штучным товаром. Два новых ЖК позволили вывести на продажу 85 лотов, а объем предложений вырос в итоге более, чем в 4 раза.
  2.       Плющиха продемонстрировала рост в 3,5 раза. Если в 2016 году здесь предлагалась элитная недвижимость в двух домах, то сегодня – в четырех, а количество квартир увеличилось до 110.
  3.       Объем предложений в районе Пресни вырос в 2,5 раза, причем основной скачок произошел за последний год. Сейчас здесь представлено 6 премиальных ЖК и более трехсот квартир на продажу.

Ожидается, что Пресня продолжит лидировать среди элитных московских районов: в отличие от исторического центра, здесь осталось достаточно площадок под застройку и реновацию территорий. Исследование выполнено агентством  Knight Frank.

Источник: РБК

Недвижимость, задекларированная Зеленским

Владимир Зеленский задекларировал свои доходы за 2018 г. Они составили около 9,7 млн гривен.

Новый Президент Украины имеет в собственности несколько объектов недвижимости в Киеве: дом площадью 353 м2, квартиру площадью 131 м2, два машиноместа и земельный участок в 12—м2. Совместно с женой они владеют еще несколькими киевскими квартирами, квартирой в Великобритании и виллой в Италии на побережье курорта Форте-дей-Марми. Завершает список недвижимости Президента  10 отельных номеров в Грузии и пентхаус в Ливадии, оформленный на Елену Зеленскую. Впрочем, политик заявил, что будет пользоваться своим пентхаусом только если Крым вернется в состав Украины. 

Самое читаемое

Русский Метрополь

Читать

Реконструкция доходных домов на Ордынке.

Читать

Открывайте арт-весну вместе со Спорткар-Центр Porsche!

Читать

Реконструкция доходных домов на Ордынке. 

Читать

Элитная недвижимость | Лучшее

Позвоните нам на круглосуточную горячую линию

+7 495 120-07-56

или закажите звонок